深圳小产权房绿本和两证一书哪个好“

”说到房地产，不管是有房一族还是无房产者，都对这个话题非常的关注。那么有朋友问，两证一书与绿本房产证哪个好？购买小产权房有哪些弊端？带着这两个问题，下面我们一起来学习了解一下吧！

两证一书与绿本房产证哪个好：

两证一书包含建设用地许可证和规划许可证及住宅用地批准通知书等;而绿本房产证分为两种情况，其中一种是在国土局备案，属于村民私有产权证，但不能转移、上市交易等。另一种小产房绿色房产证并没有在国土备案，开发商或村委自己印的绿本，不具备法律效力。

两证一书

指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，兴建住宅用地批准通知书，各地的详细样子可能不同，

2003年10月30日，深圳政府下发了《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通知》（深府【2003】192号）宣布从即日起，“在宝安、龙岗两区27万农民全部转为城市户口，深圳成为全国第一个无农村无农民的城市。在城市化中最为敏感的土地国有化问题上，深圳这次没有依循征地的旧路，而是开创性的采用了“转地”的方式，因此备受争议，“深圳转地”成为中国土地制度和法律框架下名副其实的“特例”

在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市政府为他们每户划出占地不超过120平，层高不超过5层，建筑面积不超过480平的住房标准，超过这一面积都属于违法建筑。这个也是深圳政府一直宣称深圳没有小产权房，只有违建的原因。最先开始，村民的房子都是有报建的，有这二证一书就是农村正规经过审批的宅基地，才能建房子，村民建好后，国土资源所会到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证！也就是农村自建房房产证！（猪肝本由此而来，慢慢又从猪肝本转绿本国土局可备案）事实上好多的房子都申报，但建成之后基本上都没有报验领证，因为全部都超标了，没法报验啊！这个就是为什么会有两证一书的存在

‍历史遗留

随着各种违建、小产权房不断的蚕食着深圳的国有土地资源，并已达到了非常恐怖的程度（据有关统建资料，小产权房占有达到53%），于是深圳政府在2009年5月份深圳市第四人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。市政府应当全市违法建筑进行全面普查，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。这个就是《历史遗留普查的来历》

购买小产权房的客户注意，应当尽量选择提供“两证一书”，或者是有历史遗留回执单的房子，这类房子一般如果旧改赔偿，就是谁拿着证就赔偿给谁，因此一定要注意保管。

目前深圳小产权房市面上证件分为：猪肝红本，绿本，两证一书，历史遗留回执。

一般小产权房的证件都是具有排它性的，就比如有绿本的就没有猪肝红本，有猪肝红本的就没有两证一书，有两证一书历史遗留回执就没有绿本和猪肝红本。

还有一种大红本，土地属于国家的，就是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房，四证齐全，这类房子其实还不能称为小产权，产权还是属于公司的，交易是与公司签租赁合同（有一些签的有偿使用合同）到期再自动续费。

关于少见的猪肝红本：

就深圳来说，现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证（先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离，后合并为一本房地产权证，再后又统一为不动产权证），且为非市场商品房，如经房改办批准，职工购买单位的准成本商品房，比如深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍。

值得注意的是“猪肝红本”房屋属合法建筑，产权受法律保护。“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发，是当事人的物权凭证，具有物权确认效力，较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说，其自始建时就完全合法。

这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》，两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。

传说中的猪肝红本

猪肝本的内页

关于旧改方面的优劣：

两证一书是目前交易最活跃的一种，深圳独栋农民房，第一手房东会持有两证一书，以及批地证明等等。出售其中一套，只需做见证，买家拿复印件。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认。老宝安红本（猪肝红）是交易比较活跃的一种，看起来真的就是红本房产证。国土所没有备案资料，不可以过户，交易只能和两证一书一样，不能贷款，不能抵押。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认，里面填写内容为手写体。

绿本民房交易风险稍大了，很所以价格会稍低。国土所有备案，但不可以过户。里面字体大多为印刷体，以前做的也有手写体。旧改时，有的开发商会签给原来房东。不接受买家登记。

绿本的分类：

一：国土局颁发的绿本

顾名思义国土局亲自颁发，98年以前政府支持，有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的小产权会有绿本，这种国土局颁发的绿本有备案不可以过户且禁止买卖，98年后国土局取消给小产权房颁发绿本，而这种国土局发的绿本是不能过户的。

二：村委统建楼绿本

98年以后在村委集体用地上，经过正规报建的村委统建楼，当地村委股份公司会给每一个业主颁发村委盖章的"绿本“《使用权证》这种可以私下买卖，可以去村委股份公司更名 ，并消除业主所有档案 。

三：开发商绿本

个人宅基地，就是农民自建房，开发商颁发的”绿本“ 《使用权证》这种绿本是开发商花钱做的 。

所谓的“绿本”只有上述第一种是真正意义上的绿本房，有国土局备案。

其他”绿本“不管是个人宅基地，独栋农民房，还是村委统建楼，他们所颁发的绿本仅代表个人或村委股份公司 ，《使用权证》在法律上没有法律效应，只是求得一个心理安慰。

建议不要一味追求绿本，而耽误了买房最好的时机，主要看自己需求和预算。现在深圳市场上卖的都是2013年以前建好的房子，性质属于宅基地，永久产权。2013年以后国家不允许在宅基地建房，物以稀为贵，房子买一套，就少一套。据统计深圳百分之50的人住的都是小产权，小产权房为国家做的贡献，国家是默认的。

并且绿本的房子在旧改赔偿的时候原村民容易反悔，因为绿本在国土局是有备案的。所以没有任何产权证明的小产权房旧改赔偿是最安全的，开发商只需认定最后一任业主即可。

除了封面颜色的差别之外，红色房产证全称《房屋所有权证》是市场商品房房产证，是房产所有权和土地所有权合一的证，红皮的说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利；

而绿皮的说明该房地产是非市场商品房地产，不得买卖。需抵押或出租的，要按有关规定办理；上述区别仅是形式区别，实质区别应以房产证及房地产登记簿记载的内容为准。

绿本房产证全称《房地产所有权证》，也叫产权证明，针对的是非市场商品房，如经济适用房、福利房等政策性住房，绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证，该类房产的地价是经政府批准，予以减免优惠，其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的，不得转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差价，办理手续后准予上市，可转为红色房产证。

关于两证一书：

（两证一书，实际上，大部分农民房都没有……）因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴了，换了《历史遗留违法建筑回执》，也有一些村没上交的，同时具备两证一书与历史遗留回执的也有。

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

历史遗留违法建筑回执

综上所述，大家在投资深圳小产权房的时候还是要擦亮双眼，尤其是要考虑清楚自己的动机目的，是自住还是投资，再去匹配合适的产品，这些证件中，除了国土局发的绿本不可以过户外，不能买，而其他的都是可以过户的，也就是说的可以买卖。大家在选择小产权房的时候一定要看清楚了，而关于小产权房旧改能否获赔的这个问题，深圳旧改完成的案例数不胜数，大多数投资人都获得了应得的赔偿。有极少数翻车的案例多数是因为在购买时没有多留个心眼，没有把控好每个环节，留下了漏洞。