为什么不建议买回迁房，深圳回迁房的风险有多大
如果对于深圳小产权房还有不明白的朋友，可以先看我之前的文章。
深圳小产权房可以过户吗？可以落户申请学位吗？可以分期付款吗？
本文说一下深圳小产权房中的拆（回）迁房是什么？旧改拆迁的流程怎样？普通人怎么投资及控制风险？
先说一下拆迁房的定义：
深圳城市更新主要可以分为两大类：
一、综合整治：不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、沿街立面重新装修，环境整治，节能改造等。
二、拆除重建类：将旧有建筑拆除，新建商品房小区、商业配套、公共服务配套等。这里面又分为三小类：
1、旧改：开发商市场主导，主要针对合法用地比例达到门槛的建成区，包括城中村，工业区，旧住宅区。
重点：好谈条件，一般都是赔房子，是我们普通人可重点关注的类别。
2、棚户区改造：主要针对20年以上旧商品房小区或单位住房小区，政府主导+民商+强制+国企代建，需配备相应数量安居房。
3、土地整备（也叫征收）：政府主导，用途有公共利益在里面，如新建产业园区、道路、公共设施用地。
重点：不好谈条件，一般是赔钱，不会赔房子。
明白上述分类以后，我们重点关注开发商主导的旧改拆迁的流程，以及我们普通人应该怎样投资和控制风险。
城市更新中的旧改流程主要分为以下6步：
第一步：意愿征集——解决原小产权业主同不同意拆的问题；
在这个阶段开发商会进行建筑、权属的核查，与街道办配合进行现状测绘，各业主意愿调查。
这个阶段并不会确认实时更新的开发商，各种补偿标准也不会明确，即使意愿签约率达到100%，也不代表项目一定会实施，存在较大的变数；这个阶段并不会确认实时更新的开发商，各种补偿标准也不会明确，即使意愿签约率达到100%，也不代表项目一定会实施，存在较大的变数；
第二步：计划阶段——解决能不能拆的问题；
这个阶段会由区更新局初审，初审通过后，进行意愿公示、草案公示，计划公告，会发布在区政府在线、深圳商报、深圳特区报等媒体上；
避坑点：此阶段只代表初审通过，还未正式进入计划，如长期未有进展，项目仍然存在搁浅的可能。
第三步：规划阶段——解决项目建啥的问题；
此阶段主要进行土地、建军筑信息核查、现状测绘报告，地区划分、规划容积等
风险点：要注意所购买的指标房是否在首期实施，如果不是，拿到回迁房时间可能会更久。
第四步：搬迁补偿阶段——解决怎么赔的问题；
此阶段会确定搬迁赔偿安置指导方案，比如回迁物业的类型、面积比例、租金、搬迁费补偿标准等，在签定正式的拆迁补偿协议时，同时注销现有房产权属证明（主要指律师见证书）。
避坑点：要注意，此时风险在于一旦签订了正式的拆迁补偿协议，房屋基本就不能再买买了。想入手或出手的都要注意这个节点，避免资金风险或错过出售时机。
第五步：实施主体确认——解决由哪个开发商来实施的问题；
第六步：正式实施
如果你买了回迁房，你会发现和周边的环境格格不入，甚至还有被排挤的风险。
更有可能买了这套房子之后，自己怎么住怎么不舒心，最后只好把房子转手卖掉。
是不是觉得我说得有点夸张了？
事实上在今年年初的时候我就准备买一套房，而在当时我买房的时候，房产中介就告诉我他那边有一套回迁房。
别的地方房价都是90万，而这一套回迁房85万。我当时考虑了好久要不要买下来，但是家里人的一番话彻底打消了我的念头。
后来想想，没有买那一套回迁房，真是万幸。
但是话说回来，咱们得知其然还得知其所以然，为什么不建议大家买回迁房呢？回迁房究竟有哪些缺点需要我们慎重选择呢？
在这里我给大家简单讲一下，对于那些想买房小伙伴而言，非常有帮助。
第1点： 回迁房的质量相对而言可能不太好
我不能保证回迁房一定是质量不好，只不过我从中介的嘴里隐隐约约听到了有这么一句话。当然我更愿意相信回迁房和其他的房子质量方面是一样的。
就比如当初我买房的时候，我买的这套房子对面就是一整套的回迁房。我们还特地去看了一下，房子的整体质量和布局看起来总归有那么一点点的别扭。
具体也说不出来是哪里别扭，它是3室2厅2卫的布局，进去之后就会让人感觉很压抑。
相对而言在我买的这套房子里面，3室2厅2卫的布局就显得很舒服。
当然，我不得不承认的是会有那么一部分的心理因素在里面。
但实事求是地去讲，对面这套回迁房的质量的确是不高。
而且当时也有人说了，因为回迁房是把原来的房子拆掉，然后再重新建造的房子，这些楼房都是赶着工期来的，只能说是达到标准，相对而言质量上多多少少可能要打个折扣。
这一点也在情理之中。
当然也有一些地方的开发商特别良心，把回迁房的质量打造的甚至比其他主要销售的楼房质量还要高，甚至更美观大气。
这种情况也有，所以我们不能以小人之心度君子之腹。
大家如果真的想买回迁房的时候，一定要多加注意，看一下质量如何，如果质量过关，那就可以放心大胆地购买。
第2点，回迁房容易抱团
这才是问题的核心。
可能有人就说了抱团不好吗，抱团特别的好呀，你想一下如果一个小区物业不作为的话，各户都是各闹各的一点都不团结，那物业就可以逐个击破。
但如果整栋楼里面的业主全都抱团的话，就很容易左右物业，物业也不敢不作为，对于物业也能起到一个很大的监督作用。
的确，这样的考虑完全没有问题。
但是我们也得换一个角度来思考，刚才只是讲了小区居民抱团之后能够对物业带来的巨大威慑力，并没有考虑过一旦小区的业主们抱团同时把你排除在外呢？
换句话说，他们对于外人比较排斥，那么他们的苦日子就来了。
接下来我们来说一下，为什么回迁房的住户比较容易抱团。
这其实和回迁房的形成有着密切关系，回迁房是怎么形成的，大家心里面都有数。
无非就是某一个村子甚至是某一个镇子要整体拆迁，拆迁完成之后，就得给人家盖一套房子，除了盖完这套房子之外，该有的补贴那更是一分钱都不能少。
当把这一切都做完之后，我们就会发现，回迁房的一栋楼里面七大姑八大姨他们都是亲戚，相互之间也都有联系。
我们不做最坏的打算，只是做一个假设，如果你在这个回迁房里面和某一个邻居闹了矛盾，互相都看不顺眼。
要知道这个邻居的七大姑八大姨一共20多个亲戚，全都在这一栋楼里面，你们看不惯对方的事情，不出一上午全楼就都知道了。
这个时候你就要考虑一下这种关系如何维系，如果这种关系能够维系，那一切都好说。
如果这种关系维系不了呢？
那就意味着你在这栋楼里面最少有将近20个仇人。
这么多的仇人都和你住在一起，想一想都是一件令人头疼的事情。
所以相对而言，回迁房的抱团，他们往往是自己抱团，而不是和你抱团。
第3点：可能存在不好管理或者不好的生活习惯的情况
所以相对而言，在回迁房里面的话，可能会有一些生活习惯不适应。
如果你是个城里人或者你是个讲究人的话，可能会更苦恼。
当然我深刻地理解这句话所带来的杀伤力究竟有多大，我也明白，一旦我把这篇文章发出去的话，肯定会有人说我不怀好意或者说我小肚鸡肠。
其实说我的任何坏话都无所谓，但我必须得实打实地把一些真实的可能发生的情况给大家讲一下，以免大家买了回迁房之后后悔。
接下来讲一下回迁房的管理。
其实相对而言，回迁房的管理基本上都是个老大难，举一个我朋友经历过的事情。
我们那边有一个人的工作是小区物业管理人员，对他们而言，在回迁房的小区做物业更像是一个烫手山芋。
相对而言大家更愿意选择某些小区去做物业管理，而不愿意去回迁房的地方做物业管理，至于为什么，我就不多说了。
第4点：为什么有一些人会购买回迁房？
大家要注意，有一些人虽然之前的房子住进了回迁房，但是生活习惯并没有改变。
基本上大包小包的能往楼上搬就往楼上搬，各种各样的东西，每天是苦不堪言。
既然如此，为什么还有一些人买回迁房呢？甚至在不少的地方回迁房还比较热销，可能刚出手就已经卖出去了。
其主要原因是价格低。回迁房真的是很便宜。
在我们那边如果买回迁房的话，可能便宜5万块钱左右。
5万块钱，对于那些月入过万甚至月入过10万的人来说，的确是算不上什么大钱。
但对于普通人来说不少了。相对而言一些人刚需买房，迫切地希望有房子住，好不容易有一套房子，还管他是不是回迁房呢，只要能住人就可以了。
有不少人是秉承着这样的心态去买房的，这个我们也完全可以理解。
相对而言回迁房也满足了大多数人的住宿诉求，最起码有房子住了，你管这个房子是不是回迁房呢？
如果真的迫切地需要买房，而且手头的资金预算不是非常宽裕的话，购买回迁房也是个不错的选择。
但如果手头的资金相对宽裕，且对居住条件有着其他的诉求，希望能入住到高档的小区里面的话，我个人建议还是尽可能地绕开回迁房，尽管这句话多少有点让人伤心了。
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