深圳的小产权怎么买才下会被强制征收房屋

深圳龙岗区的辛女士最近有点烦，她之前受让的一套小产权房今年被纳入开发商旧改重建。由于对开发商的赔付面积比例不满意，丁女士迟迟没有与开发商签约。但最近，辛女士收到了政府部门的强制征收通知，并且不再赔房，而是赔付低标准的现金。

开发商旧改不是100%赔房吗？那么这是怎么回事呢？我们在受让小产权房及遇到旧改拆迁，该怎么避免此类风险呢？

其实小产权被强制征收或拆迁，只赔小部分钱，不赔房的情况，主要有以下三种：

情况一：

遇到政府土地整备（也就是征收）。

一般只按低标准赔钱不会赔房，过了赔偿标准的协商阶段，仍未协商一致的，房屋就有可能会被强制征收。

情况二：

开发商旧改未谈妥，但签约率已经达到95%，为照顾绝大部分人（业主）利益，政府有可能协助开发商实行强制征收。

开发商旧改，是市场行为，是业主与开发商双方协商赔付的，一般都是红本产权置换；

但是，当签约率达到85%，还有部分业主不同意大部分业主接受的置换比例的，政府可介入协调。当签约率达到95%以上时，为照顾绝大部分人（包括业主）的利盖，提升城市更新效率，政府可实行强制征收，并且可能只赔钱不赔房。

情况三：买到绿本，遇到拆迁

绿本，也就是绿色封皮的房产证，是深圳农民自建房通过申请或补交罚款获得的。该房产证不可更名，不可交易。因此受让此类小产权房，在遇到拆迁时，是需要原证载人配合先注销房产证，最后一任买家才能获得赔偿。此类小产权存有较大的反悔风险。

那么，如何规避以上三类风险呢？对于情况一及情况三，在受让小产权房之前，要查清楚该房屋的土地属性，证件性质，确保是居住用地且非绿本。并且建成时间最好是在2013年之前。

对于情况二，在遇到旧改，协商产权置换比例时，要理性、务实，不要过于坚持。如果已经达到95%签约率，而被纳入政府强制征收，要及时去申请撤销征收，同意与开发商签约，万不可再拖。这时做钉子户，只会让你损失最大的利益。

深圳就是小产权房的发源地，虽然小产权房一直以来都是政策所不允许的，但是由于当时深圳发展的历史背景等因素，深圳的小产权房最终的结局一定不会是被强制拆迁。

目前深圳的住房供给状况依然不容乐观，深圳的住宅用地供给困难也是事实。而小产权房也正在保障当前的深圳居民的住宅底线。如果小产权房被拆迁了，那么深圳住宅用房的缺口将增加数百万套。所以说小产权房作为深圳住宅供给的重要基础还是会将保留的。

其实深圳一直以来也找找寻解决小产权房的办法，但是由于数量众多，且都是历史遗留所以无法很好地解决。深圳也曾尝试过将一部分小产权房转化为合规的房产，前两年也曾转化过一批办公性质的房产。但是现在对于住宅类的小产权房还是把关很严，并且态度解决。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

03

·说被拆掉的房子怎么样了

2016年8月，有关部门发布通知，将在两个时间节点里分别就福轩大厦（已改名为鸿华中心）以及金凤凰豪苑采取“三清”以及拆除等措施，最后期限是当年10月8日。然而，这两处楼房并没有在最后期限内被拆除，甚至到2018年5月，这两处小产权房无论是招商、入住都一切正常。

这两个项目位于龙华清湖地铁站附近，去年3月，小编曾实地探访过，在“拆除”风声下，福轩大厦照常招商，金凤凰豪苑居民的生活也未受影响，部分房源放租，据了解，两房一厅租金是2500元/月。时隔一年，小编再去探访，两处楼房未见丝毫要开拆的痕迹，唯一变的是上涨的租金——福轩大厦的月租金63元/平起，而金凤凰豪苑两房一厅的租金也涨了500元，需要3000元/月。

福轩花园依旧住满了人

2015年，位于福永的小产权房鸿福花园被查封，并限期一个月拆除，该小区当时售出的房源已达上千套，开发商已回笼资金数亿元。

据《华夏时报》援引知情人士的话报道，当时对鸿福花园达成的初步协议是，由开发商退款给购房者，但建筑不会全拆除，将打包出租或出售给企业做员工宿舍，容积率超出部分补交地价款。同时，由于受机场限高影响，这一地块上的建筑最多只能建16层。

然而，截至2018年8月，鸿福花园仍处于查封状态，未被清拆。

2017年12月，有网友就鸿福花园问题咨询,福海街道办公开答复称，暂未接到关于鸿福花园的最新处置方案。

或因为政府在查处小产权房上的尴尬，新建小产权房仍拔地而起，交易也较为活跃。打开某个专门从事深莞惠小产权房交易的网站，可以看到新建项目遍布深圳原关外片区。

04

·拆与不拆？

深圳小产权房是否还有第三条路？

“深圳小产权房会不会遭强拆？”关于这个问题，业界早有讨论。

强拆既不是唯一出路，也不是最佳方式。强制拆除涉及范围广，影响面大，实施效果差，遗留问题难解决；政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚，比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化，如此，既能保障法律的正确实施，又能维护社会稳定，起到良好的社会效果，避免决定强拆后又实施不了，损害政府公信力。

但需要指出的是，法律只保护合法权益，小产权房，特别是这种违建类的小产权房，因不是合法物权，所以无法得到法律保障。根据相关法律规定，违法建筑类小产权房征收拆除是不予补偿的，有合法报建手续的根据规定予以补偿。

目前深圳解决小产权房问题，除了一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除之外，还有一个重要的解决渠道——通过法律确权、技术认证后，政府会回购一部分小产权房作为保障房。

总之，深圳小产权房强拆是不可能的，即使拆迁也是有赔偿的，具体要等到时机成熟了，小产权房问题终究会有一个合理的解决办法。

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