乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。但是就在建设部门以其产权不受国家保护,警告市民别去购买,国土部门以其违法用地,要予以查禁的时候,小产权房却以其顽强的自生能力,赢得市民和农民的青睐,不断扩大其市场份额。究其原因,主要有以下几个方面的原因:
一、房价上涨滋生了其产生的土壤
城市住房价格上涨过快早已是不争的事实,相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,以北京为例,7月在售的小产权项目的均价为3311元/平方米,仅及北京市整体销售均价的8792/平方米的38%。对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策,购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的住房,从这一点上来说,他们可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。土地出让金、税费以及各种腐败成本是房价上涨的主要原因,当然其也为小产权房提供生存土壤。
二、地方政府的管理不到位
作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。
三、新农村建设为其发展提供了便利条件
这两年小产权房开发规模的扩大,还有一个很重要的因素就是新农村建设。在国家要求的新农村建设中,村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅。但是乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商 给城市居民获取利润了。所以小产权房的开发其实是搭上了新农村建设的便车。
四、市场需求提供了其发展的空间
小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调适功能———当城市公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,这当然就造成了小产权房的市场空间。另外,小产权房规模的扩大也取决于它的供求关系。当很多人尝到了购买小产权房的甜头,那么需求自然就上去了。如果房地产市场供需矛盾和价格压力一直这么持续下去,那么小产权房市场也就一定会存在,因为它能在一定程度上起到替代或补充的作用。
我国法律规定,农村土地的出让和转让,必须先由国家征地,转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费,建房后再 给购房人,然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此,从法律上说,小产权房不是商品房,是不能买卖的,这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的,不具有进行合法交易的资格,不是真正合法有效的产权证。但是就是这不合法的房屋产权却有很大的市场空间,我们不难看出其产生的社会效益。一是打破政府对土地一级市场的垄断,降低了因垄断土地供给,限量供应,形成的垄断地价的虚高,减少了政府行政审批权力的寻租,使地价房价大幅回落。为市民提供了能买得起的商品房。二是小产权房只能自用,交易受到限制,自然而然地抑制了投资房的需求。三是农民集体得到了几倍、几十倍于征地补偿费的土地开发收益,增加了收入,而无需政府为失地农民操心。这些都是政府对房地产几年宏观调控想做而没能做到的事,而小产权房却做到了。当然其中也有弊端,它打破了政府对建设用地供给的垄断,会造成建设用地失控,影响耕地保护。当然在其中的利弊之间我们能否找到一个合理且合法的解决方法才是我们下一步要做的重点工作。每一次对现有房地产模式上的“突破”,如个人合作建房、单位集资建房,以及这次的“小产权房”,都是现有的住房政策和房地产市场错误导向的压迫下,不得以而为之的行为。试想一下,如果普通市民在现在的房地产市场可以买到非暴利的、和中国人工资收入水平比价合理的真正的“普通商品房”,又有谁会冒着被政府部门处罚、甚至被没收的风险而购买这些“名不正”的住房呢。这要求政府在住房上要有所作为,要让居者有其屋,对来自民间的住房上的“创举”,政府部门要做的应该是在引导而不是“扼杀”上;要为其从“合情合理”到“合法合规”、走上制度化的合法渠道提供政府部门应有的作为。当然这就要求我们聪明的立法者,在其中找到合理的解决方式。
我国于修订的《土地管理法》。该法第43条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”这两条法律剥夺了集体土地的部分开发权(设立建设用地使用权的权利)和处分权,即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业,不能用于其他目的的建设用地开发。这是对集体土地和国有土地产权的“不平等条约”。其立法用意是政府要垄断土地一级市场,避免建设用地供给失控。然而其产生并没有给农民带来多少利益,相反在土地交易过程中,国家和开发商成了最终的受益者。
在土地征用过程中,只有为了公共利益才可以向农民进行强制征地,而非公共利益的建设用地很多也是从农民手中征得,既然要让国家从农民和开发商之间赚取差额利润,为什么不让农民从中得到实惠呢难道土地的主人不会更好管理自己的立命之本吗对于法律法规的修订,是否应当考虑现实情况,从保护耕地和农民利益出发,把被部分剥夺了的集体土地开发权、处分权还给农民集体,允许集体土地进入建设用地市场,给小产权房以与国有土地上的商品房同样的产权,对于国家审批要用于建设用地的项目,直接交由农民和开发商直接交易,不是能够更好的保护农民利益吗想来其中的腐败和寻租也能少一些。另外对于现存的小产权房,也要进行合理的疏导,不可一畏的打压,例如:将这些房屋变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房,用于当地的社会保障,也省去了补交土地出让金的麻烦。或者可以将这些房子用政策性租赁或廉租的方式(政府定价)交给农民组织管理,这样可以合理的降低补偿的费用,用长期的租金作为农民的长期收益,解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。对于购房人而言,其购买时要承担的风险这时也显现出来,我们决不提倡先上船后买票行为,他只会助长违法成本的降低,所以此时,政府部门也应当采取合理的方式解决购房人应承担的风险。可以由买房变为租房,或者按照市场价格缴纳土地出让金从而获得大产权证。